アパートローンの借り換えで3,000万円 得になる?

投資用不動産オーナーの皆様、アパートローンも借り換えができることをご存知ですか?

この低金利時代、アパートローンの金利も下がってはいますが、金利の数字はネットに出回っておらず、金融機関の借り換え審査を行なってみないとわからないということがほとんどです。

さらに、アパートローンの金利は住宅ローンよりも高く、4%台で借り入れされている場合もあります。借入額も多額になるため、金利が1%低くなるだけで1,000万円以上もお得になる、なんてこともあります。

そこで今回は、

  • 借り換えるとどのくらいお得になるのか
  • 利回りはどれほど上がるのか

の2点についてみていきましょう。

借り換えたらいくらお得になるの?

先ほど述べた通り、アパートローンの金利は高く、借入も多額になることからお得額も大きいため、積極的に借り換えるべきです。

では、具体的に借り換えるといくらお得になるのでしょうか?

借入金額1億円、借り入れ期間20年で試算すると以下のようになります。

金利 4% から 金利 1%に借り換えた場合

3,500万円も借り換えで得するため、今一度、アパートローンの見直しを検討されることをオススメします!

チラシの利回りと実際の利回りは違う!

投資用物件のチラシにはよく利回りが記載されていますが、これは表面利回りと言い、実際の利回り(以下、実質利回り)とは違います。

というのも、表面利回りと実質利回りの計算方法が違うからです。

表面利回りと実質利回りは以下の公式によって算出されます。

  • 表面利回り=年間収入/購入価格
  • 実質利回り=(年間収入-年間支出)/購入価格

実質利回りは、支出も考慮した年収になります。

年間収入とは1年間の家賃収入のことです。

年間支出は大まかに以下のものが挙げられます。

  • 賃貸管理会社管理費
  • 修繕積立金
  • 借入金返済
  • 固定資産税・都市計画税
  • 所得税・住民税
  • 税理士・弁護士費用
  • 火災保険料

これらの年間支出はおよそ年間収入の20%~30%と言われています。

例えば、年間収入が1,000万円の場合、年間支出はおよそ200~300万円になります。

表面利回りと実質利回りはどれくらいの差がある?

結論から言うと表面利回りと実質利回りは大きな乖離があります。

では、どれくらい差があるのか以下の条件で計算してみます。

【条件】

  • 購入価格1億円
  • 表面利回り10.0%
  • 現金一括購入とする

1.年間収入の求め方

表面利回り=年間収入/購入価格

年間収入=購入価格×表面利回り

年間収入=1億円×10%

年間収入=1,000万円

2.年間支出の求め方

年間支出は年間収入のおよそ20%と設定します。

年間支出=年間収入×20%

年間支出=1,000万円×20%

年間支出=200万円

3.実質利回りの求め方

1,2より、年間収入=1,000万円、年間支出=200万円

実質利回り=(年間収入ー年間支出)/購入価格

実質利回り=(1,000万円ー200万円)/1億円

実質利回り=8.0%

1億円の物件の場合、実際の利回りはチラシにある利回りよりも2.0%(=表面利回り10% – 実質利回り 8.0%)も低くなることがわかります。

ローンの借り換え実質利回りはどれほど上がるの?

借り換えると支払金利が低くなるため、実質利回りが上がります。

借り換えで実質利回りがどのくらい上がるか、例でみていきます。

条件は、先ほどの条件と同じです。

【条件】

  • 購入価格 1億円
  • 表面利回り 10%
  • 現金一括購入とする
  • 年間収入 1,000万円
  • 年間支出 120万円

借入金返済後利回りとは?

借入金返済後利回りとは、借入金の返済も考慮した利回りのことです。

ローンを借りて投資物件を購入する場合、この数値がマイナスだと、赤字経営になります。

借入金返済後利回り = { 年間収入 – ( 年間支出 + 元利金年間返済額 ) } / 購入価格 × 100

今回の条件を代入すると、次の通りになります。

実質利回り = { 1,000万円 – ( 120万円 + 元利金年間返済額 ) } / 10,000万円 × 100

借入金利ごとに元利金年間返済額を入れてみます。

借入金利 4%の場合

借入金利4%

毎月返済額 61万円

年間返済額 727万円

借入金返済後利回り = { 1,000万円 – ( 200万円 + 727万円 ) } / 10,000万円 × 100

借入金返済後利回り = 0.73% 

かろうじて、黒字経営になりました。

年間純利益は、73万円です。

借入金利 2%の場合

借入金利4%

毎月返済額 61万円

年間返済額 607万円

借入金返済後利回り = { 1,000万円 – ( 200万円 + 607万円 ) } / 10,000万円 × 100

借入金返済後利回り = 1.93% 

借入金利 4%の時と比べて、利回りが1.20%改善しました。

年間純利益は、193万円です。

借入金利 1%の場合

借入金利4%

毎月返済額 61万円

年間返済額 607万円

借入金返済後利回り = { 1,000万円 – ( 200万円 + 552 万円 ) } / 10,000万円 × 100

借入金返済後利回り = 2.48%

借入金利 4%の時と比べて、利回りが1.75%改善しました

年間純利益は、248万円です。

アパートローン借り換えによる利回り変化をグラフに表すと次のようになります。

結構な差がでます。

アパートローン借り換えによる利回り変化グラフ

年間純利益の借入金利別まとめ

借入金利年間純利益
4%73万円
2%193万円
1%248万円

借入金利 4%の時との年間純利益差額まとめ

借入金利借入金利4%の時との年間純利益差額
2%120万円
1%175万円

アパートローンを借り換えるだけでこれだけ利回りが上昇するので、この機会に借り入れ状況を見直してみることをお勧めします。

アパートローンの借り換えは大変面倒

アパートローンの借り換えは大変面倒です。

もし、ご自身で借り換えをする場合は、次のことをやらなければいけません。

  1. 投資物件の所在地で貸してくれる金融機関を探す
  2. 収支がわかる資料を作成
  3. 物件概要と物件のポイントがわかる資料を作成(物件のよさを伝える資料を作る)
  4. 登記簿謄本、公図、検査済証など必要な書類を整理、印刷する
  5. 目星がついた金融機関の窓口に各種書類を持って行く(通常アパートローンの担当者は平日9:00-18:00頃までの稼働なので、窓口に行く場合、仕事を休む必要がある)
  6. 検討の土俵にのるか金融機関の担当者に事前検討してもらう
  7. 仮審査の申込みをする(通常複数の金融機関に申し込みをするので、申込金融機関の数だけ書類を持ち込む必要があります)
  8. 仮審査が通過したら、本審査の申込をする
  9. 本審査の申込が通過したら、ローン契約を行う
  10. 借り換え日に、今借りている金融機関に一括返済の手続きを行う

 

箇条書きで書くとあっさりしているように見えますが、例えば、実際に収支がわかる資料の作成をしようと思うと大変です。(毎月几帳面に管理しているオーナー様は別ですが)

また、お勤めしながら不動産投資をされている方には、相当酷な作業になります。

WhatzMoneyでは借り換えサポートを行なっています

そのように大変面倒なアパートローンの借り換え、専門家に任せてみてはいかがでしょうか?

WhatzMoneyでは、面倒なアパートローンの借り換え手続きを代行するサービスを提供しています。

【アパートローン借り換えサービス】

http://apartment-reloan.whatzmoney.com/

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低金利の今だからこそできる借り換えです。

このタイミングで借り換えを検討してみてはいかがでしょうか?

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