住宅ローンの借入額は年収次第!?年収で分かる借入の目安と限度額

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住宅ローンを借りることを考え始めると、「自分はいくら借りられるのか?」と気になることでしょう。実は、年収からその借入可能額は分かります。しかし、将来にわたって返済に無理が生じない借入額の目安は、年収に対して年間返済額が25%程度までに収まる借入額とされています。そこで、今回は、ご自身の身の程にあった借入額を知る方法についてご紹介しましょう。

年収から借入可能額をシミュレーションしてみよう

「自分がいくら借り入れできるのか?」これを知ることはマイホーム探しの第一歩かもしれません。

なぜなら、「買える金額=自己資金+住宅ローン」となるからです。

実際にはここから諸費用分も考慮する必要がありますが、住宅ローンがいくら借りられるのか?が分からなければ予算設定の目安もつきません。最近では銀行のホームページ上で借入可能額を簡単に試算できるページが用意されていることもあります。そういったページを活用しつつ、まずは、自分の年収から借入可能額を試算してみましょう。

年収で分かる住宅ローンの目安と限度額

一般的に住宅ローン審査では年収に応じて「返済比率」が設定されており、この基準に収まらなければそもそも受付されません。

この返済比率とは(年間返済額 ÷ 額面年収)×100で計算される比率です。

例えば年収500万円の人が年間返済額150万円のローンを借りるとすると

150万円÷500万円=0.3

で返済比率は30%となります。

住宅ローンの返済比率の基準は金融機関ごとに設定されていますが、ホームページ上で公表している銀行と非公表の銀行があります。例えば、住宅金融支援機構のフラット35の場合は、下記の通りです。

年収400万円未満400万円以上
基準30%以下35%以下

返済比率の要件が公表されている例(フラット35)住宅金融支援機構 フラット35サイトより抜粋

フラット35の要件に当てはめるならば、年収500万円の人は返済比率35%以下に収めなければいけません。

計算上、最大の借入額は「500万円×35%=175万円」となり、年間返済額175万円までなら借入れ可能という計算になります。

もちろん審査は返済比率だけをチェックしているわけではありませんので、そこはご留意ください。

では、ここで計算した年間返済額175万円というのがいくらの借入額に相当するのでしょうか?それは「年間返済額÷1000万円あたりの年間返済額」で計算することができます。
1000万円あたりの返済額は、当然金利によって違ってきますが下記に目安をまとめてみました。

1000万円あたりの返済額の目安

返済期間35年 
金利毎月返済額年間返済額
1.4%30,130円361,560円(※1)
2.0%33,126円397,512円(※2)
3.5%41,329円495,948円(※3)

金利毎の借入可能額計算の例

年間返済額175万円

【金利 1.4%】
借入可能額の目安 4840万円
1,750,000円 ÷ 361,560円(※1) = 4.84 (4840万円)

【金利 2.0%】
借入可能額の目安 4420万円
1,750,000円 ÷ 395,512円(※2) = 4.42 (4420万円)

【金利 3.5%】
 借入可能額の目安 3520万円
1,7500,000円 ÷ 495,948円(※3) = 3.52 (3520万円)

ここで3つの金利で試算をしたのは、金融機関ごとに審査で使う金利(いわゆる審査金利)が違うためです。今回は審査金利については割愛しますが、同じ年収でも金融機関によって借入可能額の計算に差が出てくることがあるため、3つの借入可能額を載せています。

限度額いっぱいの住宅ローンはリスクだらけ?

前段はあくまでも「借入限度額」の計算です。しかし、限度額まで借りることはリスクも増えます。

今回は、返済比率35%で計算していますが、これは税金などが控除される前の額面収入に対しての返済比率です。実際には手取り収入から返済することになるので、手取り収入に対しての比率は当然ながら35%以上になります。

例えば、年収500万円の人が限度額いっぱいの借入をして、年間175万円を返済する家計を考えてみましょう。

年収500万円の人の場合、税金などを控除すると手取り年収は約400万円になります。400万円から返済額175万円を引くと「225万円」です。毎月に換算すると「残り19万円弱」です。ここから食費などの日常生活費や保険料、子供の習い事などの支払いをするとほとんど残らない可能性が高いと思います。この計算はボーナスも含めた年収で計算をしていますので、実際には毎月の手取りはもっと少ない計算になり、ボーナスで穴埋めするような状態になっていると想像されます。決して余裕のある家計とは言えないかもしれません。

このように借入限度額まで借りることは家計に大きな負担を強いる可能性が高くなります。お子さんがいれば必ずお子さんの成長と共に家計の内容も変わっていきます。返済が非常に重たく感じるようになることも想像できるのではないでしょうか。
 
また、ギリギリで回す家計は、想定外の支出や突発的な支出に弱くなります。例えば、「ボーナスが減った」「部署が変わり収入が減った」「子どもが病気になった」といったことが現実に起きると、対処できなくなるリスクが高くなるということです。

家計に余裕がないからといって、支出を抑えすぎるのもいいことではありません。
子どもの習い事などを我慢させることになったり、欲しいものを買ってあげることを控えたりすることになるかもしれません。食費を抑えることで食事が疎かになり、健康を害することにつながるかもしれません。せっかくマイホームを購入したのに、日々の生活に我慢が増えて、全く楽しくない生活になるかもしれません。

こういったことを避けるために、余裕をもった暮らしができる借入額の目安は「年収(月収)の25%までの返済額」と言われます。
年収500万円なら125万円(月10万4,000円くらい)ですが、家計によってはもう少し少ない方が良いのかもしれません。より正確に見極めるには、ファイナンシャルプランナーにライフプランに基づいた家計のキャッシュフロー表を作成してもらい、返済可能額を確認してみることもおすすめです。

借りられる金額と返せる金額は違う!

素敵な物件を見れば、この家に住みたいと思うのは当然のことでしょう。しかも、自分の収入でも購入できるかもしれないと思えたら「少し借入額を増やしてでも購入したい」と考えたくなるかもしれません。

しかし、他の買い物と違い、住宅ローンを借りて購入するマイホームは買って終わりではありません。買ってからがローン返済のスタートです。どんなに素敵な物件もローンを完済するまでは、ある意味自分の物ではないとも言えます。

そもそもマイホームを購入する理由は何でしょうか?「自分たちの思い描く生活を実現したい」「心の安らぐ空間を手にしたい」など、それぞれにきっかけがあることでしょう。それを実現するためのマイホームが、自分たちの大きな負担になっては本末転倒です。無理のない借入額の目安として、前述の通り、多くても「返済負担率25%」までとした目安を知っておくと良いと思います。

返済負担率を25%までに抑える方法としては、まずは「借入額を減らすこと」です。そしてもうひとつは「収入を増やすこと」です。もちろん来月から急に収入を増やすなんて現実的ではありませんが、ご主人の収入だけでは返済負担率が25%を超えてしまっても、夫婦で働いて家計としては25%に収められるならそれも良いと思います。

返済負担率25%以内という目安を知って、物件の予算や住宅ローンの借り方など検討してみるとよいでしょう。

まとめ

住宅ローンの借入額は、年収に対する返済負担率で限度額は計算できます。ところが返していける返済額の目安は、年収(月収)の25%程度までが妥当で、借入限度額よりも少なくなることが一般的です。

家計的に余裕を持つためには、借りられる額ではなく「返せる額で借りる」ことがポイントになります。そして、返せる額をきちんと把握するには、家計のキャッシュフロー表作成がとても有効です。ぜひ、物件探しの前に返せる額(予算)をしっかりと見極めておきましょう。

佐藤 陽
FPオフィスケルン 代表 http://fp-cairn.com/
ハウスメーカー出身のファイナンシャルプランナーとして「お金」と「不動産」をトータルにサポートするレアな存在として「マイホーム購入希望者」からの相談に対応している。家計の将来を見据えたマイホーム予算を算出する「予算診断サービス」は好評

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