住宅ローン減税でいくら戻ってくる?計算や申請もこれで問題なし

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住宅ローンを組んで、マンションや一戸建てを購入したばかりのあなた、おめでとうございます。その門出を機に、ぜひ申請していただきたいのが住宅ローンを組んだ人を対象に減税される「住宅ローン控除(住宅借入金特別控除)」です。住宅ローン減税を申請するにあたっての条件や上限、必要書類などについて解説します。

住宅ローン減税とは

住宅ローン減税とは、「住宅ローン控除」とも呼ばれ、正式には「住宅借入金特別控除」といいます。住宅ローンを組んだ翌年以降で、それぞれの年の収入額からローン返済額を差し引き、課税所得を減らすことによって、節税することを指します。

控除とは、出費がかさんで生活に負担があるとみられる人や、政府が国民に推進したい事柄にかかった費用の一部や全部をその年の課税所得から差し引くことを認めて、節税をできるようにした仕組みです。たとえば、寄附金(ふるさと納税)や年間10万円以上の医療費、一定の範囲の扶養家族がいる場合などに控除が認められますが、住宅ローン減税もそのひとつです。

不動産の購入は個人にとって大きな買い物ですし、そこを起点に社会の経済が回るきっかけにもなります。その不動産を住まいの本拠として長期ローンを組んで購入する方については、税額を差し引く控除を認めることで国もサポートしているのです。

新築物件だけでなく、中古物件の購入にローンを組んだ場合であっても、条件付きで住宅ローン減税が適用されます。

住宅ローン減税を受けるには

新築住宅の購入で住宅ローン減税を受けるための条件

住宅ローン減税によって、翌年以降で節税が認められるための条件は次の通りです。

・金融機関(銀行や信用金庫など)や住宅金融支援機構などから、今後10年以上にわたり、年利1%以上で分割で返済する住宅ローンがあること
・物件を取得した日から6カ月以内に自宅として利用し、その後、控除の適用を受けるそれぞれの年の12月31日まで引き続き居住していること
・住宅の床面積が50平方メートル以上で、そのうち25平方メートル以上を自宅として使用する居住スペースとしていること
・住宅ローン控除を受ける年において、物件取得者の合計所得金額が3000万円以下であること

つまり、次のような形で住宅を取得取得した場合は住宅ローン減税が適用されません。
・マンションの賃貸
・住宅用の土地(宅地)の購入
・会社で社宅にするためのマンションを購入
・現金一括払いで購入
・別荘としての購入
・離れて住む親の実家としての購入
・富裕層(年間所得3000万円超)による購入

中古住宅を購入した場合に住宅ローン減税を受けるための特別条件

中古住宅を購入した場合に住宅ローン減税を受けるためには、先ほどの条件に加えて以下の条件も満たしている必要があります。

・ 耐火建築物(鉄骨造、鉄筋コンクリート造)の場合、築25年以内
・ 非耐火建築物(木造、軽量鉄骨造など)の場合、築20年以内

ただし、これらの条件を満たさない比較的年季の入った中古物件でも、以下のいずれかの条件を満たしていれば住宅ローン控除を受けられることができます。

・建築士や調査機関から「耐震基準適合証明書」や「住宅性能評価書」が交付されていて、一定水準以上の耐震性を満たしていると公式に認められた住宅
・「既存住宅売買瑕疵保険」に加入している住宅

リフォーム費用も控除対象になることも

多世帯住宅(祖父母と孫が同居するなど)や、バリアフリー(高齢者や障害者が安心して移動できる手すりや段差撤去など)、省エネルギー(ソーラーパネルなど自家発電機の設置)などを目的として増築やリフォームを行った費用(特定増改築等費用)について、金融機関などから融資を受けて実施した場合は住宅ローン減税の対象となります。

一方で、「気分転換」や「家事の動線をスムーズにしたい」などの目的でリフォームを行った場合は控除対象になりません。

住宅ローン減税の手続き方法


住宅ローン減税は、購入の翌年、ご自宅を管轄する税務署に確定申告書を提出することによって行います。必要な書類は以下の通りです。

・住民票の写し(役所や役場で取得します)
・不動産の登記事項証明書(ご自宅を管轄する法務局で取得します)
・給与の源泉徴収票(ローン返済者が会社員であれば勤務先から取得します)
・住宅ローンの残高証明書(住宅ローンの融資を受けた金融機関から取得します)
・このほか、耐震基準適合証明書、住宅性能評価書など、控除資格を証明するのに必要な書類

住宅ローン減税でいくら戻ってくる?

自宅購入に関する住宅ローン減税は、少なくとも2014年4月1日から2021年12月31日までの間は、毎年の年末時点での住宅ローン残高(4,000万円以下の部分の金額)のうち「1%」を控除額に設定でき、10年間の控除が認められます。

所得税(国税)で控除できる額は最大で400万円、住民税(地方税)からの控除上限額は13万6500円となっています。

たとえば、年末のローン残高が4000万円あるとき、その1%(40万円)が控除枠になります。この場合、所得税の課税額が40万円未満であれば、控除枠が余ったぶんを住民税から差し引きますが、控除上限額に注意が必要です。

具体的な計算は以下の通りになります。

所得税40万円の場合…… 所得税からの控除40万円 住民税からの控除0円
所得税20万円の場合…… 所得税からの控除20万円 住民税からの控除13万6500円
所得税10万円の場合…… 所得税からの控除10万円 住民税からの控除10万円

なお、2022年以降に購入・入居した自宅に関する住宅ローン減税がどうなるかはまだ決まっていません。国税庁や国土交通省などの公式発表をお待ちください。

借り換えや繰上返済をした場合、住宅ローン減税はどうなる?

返済途中で、金利などで有利な住宅ローンに借り換えをすることもあるでしょう。また、まとまった収入が入ったとき、繰上返済によって返済期間を短縮できれば、金利総額を節約することもできます。

ただし、このときに注意したいのが、借り換えや繰上返済をきっかけに住宅ローン減税の条件を満たさなくなった場合、その後に減税が認められなくなるリスクがある点です。

たとえば、繰上げ返済によって総返済期間が10年未満に短縮されたり、借り換えによって金利が1%未満に下がったりすれば、住宅ローン減税を受けられなくなりますのでご注意ください。

まとめ

住宅ローン減税は節税できる額が比較的大きいだけでなく、10年間にわたって適用されるので減税の適用を受けない手はありません。ただ、適用を受けるためにさまざまな条件があります。また、購入後のローン借り換えや繰上げ返済などで、減税の特典を打ち切られる可能性もあるので注意することも必要です。事前によく確認しておきましょう。

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