住宅ローン控除でいくら戻ってくる?概要から確定申告まで徹底解説

LINEで送る
Pocket

マイホームは大きな買い物です。ほとんどの方は住宅ローンを借りて住宅を購入することになると思いますが、住宅ローンの負担は大きいため、少しでも家計を節約しようとみなさん努力をされているのではないでしょうか。
しかし、実は、住宅ローンで税金がお得になる「住宅ローン控除」という制度があるんです。住宅ローン控除はリフォーム工事でも対象になります。今回は、住宅ローン控除の制度の概要から、対象になる物件やリフォーム工事、確定申告の方法まで徹底解説します。

そもそも住宅ローン控除とは

住宅ローン控除は新築、中古住宅、増改築を問わず、自分で住むための住宅を10年以上のローンを組んで購入した場合に適用される所得税の控除です。正式な名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。

住宅を取得した年から10年間、年末のローン残高に応じた一定の金額が税額から控除され、その分、所得税の納税額を低く抑えることができる制度です。

住宅ローン控除を受けるための条件

住宅ローン控除を受けるためには、どのような条件があるのでしょうか。

新築住宅の場合

(1)新築または取得した日から6か月以内にその住宅に住み、控除の適用を受ける年の12月31日まで住み続けていること。
(2)その年の合計所得金額が、3000万円以下であること。
(3)住宅の床面積が50平方メートル以上で、その半分以上が自分の居住用であること。
(4)10年以上の住宅ローンを組んでいること。
(5)ただし、別の課税の特例措置を受けている場合は、受けられないことがあります。

中古住宅の場合

中古住宅を購入する場合は、上記「新築住宅の場合」の条件に加えて、以下のいずれかの条件を満たす必要があります。

(1)取得日の時点で築20年以内の建物であること(マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年以内)。
(2)耐震基準に適合する建物であること。
(3)上記の(1)(2)を満たさない場合、2014年4月1日以後に取得した中古住宅で、取得日までに申請をして耐震改修を行い、居住する日までに耐震基準に適合することが証明された建物であること。

住宅ローン控除でいくら戻ってくる?

住宅ローン控除は、10年間にわたって年末の住宅ローン残高の1%が、40万円を限度に控除されます。つまり、ローン残高の1%か40万円のどちらか低い方が控除額になります。ただし、控除限度額が40万円となるのは、消費税8%で住宅を購入した場合です。それ以外の場合の控除限度額は20万円になります。また、補助金や他の制度の適用を受けている場合は、その金額の分だけ減額されることがあります。

具体的にどれくらい税金が戻ってくるか見てみましょう。次の条件で考えます。

(条件)
・年収400万円(所得税率20%)
・借り入れ金3000万円(35年ローン、金利1.0%、元利均等返済)
・返済金額 毎月6万4,925円 ボーナス(年2回)11万8,766円
・2018年5月返済開始

毎年の住宅ローン控除額は次の式で求められます。

 住宅ローン控除額=住宅ローンの年末残高✕0.01
 (ただし40万円を超える場合は、40万円)

10年分のローン残高と控除額、所得税の減額分をシミュレーションすると次の表になります。

ローン残高控除額▲所得税
129,464,905294,00058,800
228,739,945287,00057,400
328,007,709280,00056,000
427,268,118272,00054,400
526,521,100265,00053,000
625,766,584257,00051,400
725,004,490250,00050,000
824,234,742242,00048,400
923,457,267234,00046,800
1022,671,985226,00045,200

初年度の税控除額は29万4,000円、所得税を5万8,800円低く抑えることができます。
ローン残高の減少にしたがって、少しずつ控除額も減っていきますが、控除が受けられる最終年の10年目でも4万5,200円も控除されます。つまり、10年間で合計52万1,400円も節約できる計算になります。

リフォームも住宅ローン控除の対象に

住宅を新たに購入するだけでなく、いま住んでいる自宅をリフォーム工事した場合も住宅ローン控除の対象となります。「10年以上のローンを組む」「年収が3000万円以下」といった条件は、住宅の購入の場合と変わりません。控除額も住宅購入と同じく、10年間、ローンの年末残高の1%となります。

対象となるリフォーム工事

どんなリフォームでも住宅ローン控除の対象となるわけではありません。対象となるリフォーム工事は次の通りです。

・増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事
「家屋の壁(建築物の構造上重要でない間仕切壁を除きます)、柱(間柱を除きます)、床(最下階の床を除きます。)、はり、屋根又は階段(屋外階段を除きます)のいずれか1つ以上について行う過半の修繕・模様替え」が該当します。
→建物を支える構造に関わるような大規模な工事を指します。

・マンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
→マンションの自室の床や壁などの修繕工事です。全体の半分以上の面積が工事対象になることが条件です。

・家屋(マンションなどの区分所有建物にあっては、その人が区分所有する部分に限ります。)のうち、居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
→一戸建て・マンションに関わらず、「一部屋」(キッチンやバス、トイレ、廊下も一部屋と数えることができます。)の全部の床か壁が対象となる工事です。

・建築基準法施行令の構造強度等に関する規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事
→古い建物を新しい耐震基準に合わせるための補強工事です。

・一定のバリアフリー改修工事
→床の段差を無くしたり、手すりを取付けるなどのバリアフリー工事です。

・一定の省エネ改修工事
→主に床、壁、窓の断熱化を行う省エネのための工事です。

参考記事

「省エネ改修工事」で控除を受ける場合

省エネ改修工事の場合は、「特定増改築等住宅借入金等特別控除」という別の制度で控除を受けることもできます。こちらは、ローン期間が5年以上で適用を受けられるので、規模の小さいリフォームでも対象になります(ただし、住宅ローン控除との併用はできず、どちらかを選ばなければいけません)。

控除を受けるには、下記の条件を満たす必要があります。
・自己が所有する家に一定の省エネ改修工事を行うこと
・省エネ改修工事費用の額が50万円を超えること
・その工事費用の2分の1以上の額が自分の居住用部分の工事費用であること
・リフォーム後の住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が居住用であること
・5年以上にわたり分割して返済する住宅ローンを借り入れしていること
・増改築等の日から6か月以内に居住し、適用を受ける年の12月31日まで住み続けていること
・本控除を受ける年の所得が3000万円以下であること
・長期譲渡所得の課税の特例などを受けていないこと

基本的には、増改築後の住宅の床面積が50平方メートル以上の自分が所有し自分が住んでいる住宅で、50万円以上の工事費用を5年以上のローンを組んで返済する場合は、おおむね控除を受けられると考えてよいでしょう。事務所や店舗を兼ねている建物の場合は、住居部分の割合が半分以上である必要があります。

なお、「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例」というのは、住居などを譲渡した際の税制の優遇措置のことで、この適用がある人は控除を受けることができません。

控除額の計算式は次のようになります。
(ローンの年末残高のうち、特定の断熱改修工事等に要した費用に相当する額✕2%)+(ローンの年末残高のうち、それ以外の工事に要した費用に相当する額✕1%)

ちなみに、控除限度額は12万5,000円で、5年間にわたって適用されます。

「バリアフリー改修工事」で控除を受ける場合

バリアフリー改修工事でも、省エネ工事と同じく特定増改築等住宅借入金等特別控除が適用されます。この場合は、バリアフリー工事の費用だけではなく、バリアフリー化を含むリフォーム費用全体が控除の対象になるのがポイントです。

特定増改築等住宅借入金等特別控除を受けるための条件は次のとおりです。
・自己が所有する家に一定のバリアフリー改修工事を行うこと
・平成19年4月1日から平成33年12月31日までの間に居住していること
・バリアフリー改修工事を行う者が「50歳以上」、「介護保険法の要介護又は要支援の認定を受けている」、「所得税法上の障害者」、「高齢の親族もしくは障害のある親族と同居している者」のいずれかであること
・高齢者等が自立した生活送るのに必要な構造及び設備の基準の工事であること
・バリアフリー改修工事の費用の額が50万円を超えること
・その工事費用の2分の1以上の額が自分の居住用部分の工事費用であること
・増改築等の日から6か月以内に居住し、適用を受ける年の12月31日まで住み続けていること
・本控除を受ける年の所得が3000万円以下であること
・リフォーム後の住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が居住用であること
・5年以上にわたり分割して返済する住宅ローンを借り入れしていること
・長期譲渡所得の課税の特例などを受けていないこと・控除額

まず、本人か同居の家族が高齢であったり要介護であったりと、バリアフリー工事の必要性があることが条件になります。ただし、「本人が50歳以上」ならば将来に備えて工事を行うことができます。

自分が所有し自分が住んでいる住宅で、50万円以上の工事費用を5年以上のローンを組んで返済する場合は、おおむね控除を受けられると考えてよいでしょう。事務所や店舗を兼ねている建物の場合は、住居部分の割合が半分以上である必要があります。

「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例」というのは、住居などを譲渡した際の税制の優遇措置のことで、この適用がある人は控除を受けることができません。

控除額は次のようになります。
(ローンの年末残高のうち、バリアフリー工事に要した費用に相当する額✕2%)+(ローンの年末残高のうち、それ以外の工事に要した費用に相当する額✕1%)

控除限度額は12万5000円で、5年間にわたって適用されます。

参考記事

住宅ローン控除を利用する上で注意すること

住宅ローン控除を利用する際に注意したいのは「繰上げ返済」や「借り換え」です。場合によっては、住宅ローン控除の条件から外れてしまうことがあります。

住宅ローンの控除の条件として「ローンの支払期間が10年以上」というものがあります。繰上げ返済や借り換えによって支払期間を短縮し、10年未満になった場合には住宅ローン控除の対象外になり控除が受けられなくなってしまうのです。

繰上げ返済も借り換えも利息払いを少なくするために行うものなので、その金額が控除から受けられる納税額の減少分を上回れば問題ありません。住宅ローン控除を利用している際に、繰上げ返済や借り換えを検討するのであれば、慎重に計算をした方がよいでしょう。

住宅ローン控除の申請時の注意点

住宅ローン控除はどのように申請すればよいのでしょうか。手順と必要な書類を説明します。

1年目は確定申告が必要

1年目は確定申告を行う必要があります。管轄の税務署で必要な書類を添付して申告を行います。普段は確定申告を行わないサラリーマンの人も必須なので、注意が必要です。

必要な書類は次の通りです。
・確定申告書
・(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
・住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
・建築確認済証の写し、検査済証の写し又は増改築等工事証明書
(「増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事」の場合)または増改築等工事証明書(それ以外の工事の場合)
・家屋の登記事項証明書、請負契約書の写し等
・(給与所得者の場合)給与所得の源泉徴収票

2年目以降は年末調整だけでOK

2年目以降は必要な書類が簡略化されます。サラリーマンの人は年末調整を行うだけでOKになります。

自営業など確定申告を行う人の場合は、
・確定申告書
・(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
・住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
を税務署に提出します。

サラリーマンの人の場合は、以下の書類を勤務先に提出します。
・年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書」
・「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」
 (以上2点は税務署から送られてきます)
・「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」

まとめ

住宅ローン控除を受けるか受けないかによって、納める所得税額は大きく変わってきます。おおよそローン残高の0.2%程度になるため、ローン支払いの観点で見ればそれだけ利率が低くなるのと同じと考えることができます。

また、住宅の購入だけでなくリフォームも対象になることを頭に入れておくとよいでしょう。まずは、住宅ローン控除を利用することでどれくらい所得税が浮くかを計算してみてはいかがでしょうか。

LINEで送る
Pocket