住宅ローンの固定金利と変動金利、どっちが良い?後悔しない選び方とは

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住宅ローンを組むときに気になるのが「金利」のこと。固定金利と変動金利、どちらを選ぶべきなのかは悩ましいところです。経済状況によって金利は変動しますので、今よりも金利が下がり続けると、固定金利で住宅ローンを組めば不利になってしまいます。この記事では、住宅ローン金利の後悔しない選び方をご紹介します。

住宅ローンの固定金利と変動金利の特徴

固定金利と変動金利のどちらがいいかを検討する前に、それぞれの特徴を見てみましょう。

固定金利

文字通り、返済期間中に金利の割合が変化せず一定の住宅ローンをいいます。固定金利で住宅ローンを組んだ場合、将来、住宅ローン金利の相場が上がったときに、変動金利に比べて全体の返済額が少なく抑えられるメリットがあります。一方で、住宅ローンの金利相場が下がった場合でも、固定金利ならば依然として定額の金利を支払わなければなりません。その点はデメリット(一種のリスク)といえるでしょう。

変動金利

変動金利は、その時代ごとの経済情勢に合わせて、金利の割合が上下する住宅ローンです。メリットとデメリットは、固定金利の場合と反対になります。住宅ローンの相場が安くなった局面でその恩恵を得られますが、住宅ローンの上昇が長く続くと不利になってしまうのです。

住宅ローンは「変動金利」が人気

住宅ローンを借りる人の半分は「変動金利」を選択

固定金利と変動金利のどちらが有利なのかは、将来の金利変動によって違いが出てきます。しかし、将来の経済情勢なんて誰も正確に言い当てることはできず、事前に読み切れないのが現実です。

住宅金融支援機構が実施した調査をまとめた、2017年度 民間住宅ローンの貸出動向調査結果によれば、2016年度に新規で貸し出された民間住宅ローンのうち、ほぼ半数にあたる49.9%は変動金利を選択していたことがわかっています。

住宅ローン金利は低いが、上昇リスクに注意

住宅ローンの返済総額は、固定金利であれば事前に把握できるため、将来の計画も立てやすいですが、変動金利では先が読めません。それでも変動金利を選ぶ人が相当な割合にのぼるのは、現在の住宅ローン金利の水準が低く、変動金利のほうが有利だと考えられているためです。

変動金利の返済額は5年間変わらず、たとえ金利の相場が上がっても、上昇の上限が125%(25%プラス)までと、リスクを限定するルールが整備されています。それも変動金利を選択する上での安心材料になっていると考えられます。

「固定金利」型で資金計画を確立する手も

住宅ローンの支払い中は、将来の金利変動リスクや収入減少のリスクにも対応できるよう、将来にわたって余裕を持った資金計画を立てておくようにしたいものです。そのために、あえて固定金利型で資金計画を立てる手段もあります。

子育て夫婦にオススメの「10年固定金利」

子育て夫婦にとって、気がかりなのは子どもの成長に伴って増えていく学費や教育費ではないでしょうか。

1年間あたりの教育費。公立小学生は322000円、私立小学生は1536000円。公立中学生は482000円、私立中学生は1339000円。公立高校生は410000円、私立高校生は995000円。公立大学生は1462000円、私立大学生は1978000円。

上記、文部科学省「平成26年度子供の学習費調査」の1年間あたりの教育費によれば、年間の教育費は小学校~大学まで徐々に負担が重くなっていくことがわかります。特に私立学校に通わせると学費の負担が大きくなりますし、学習塾や予備校などの費用もかさむでしょう。

子どもの教育費の負担増によって、住宅ローンの返済に影響が出ないよう、しばらくの間、返済額を固定させる手もあります。

住宅ローンの中には、一定期間まで固定金利で、その後は変動金利に切り替わるものがあります。特に「10年固定」が主流で、人気を集めています。あと10年後には子育てが終わるご夫婦や、退職金などのまとまった資金が入る見込みがある方には、固定金利でしばらくの間は返済額をコントロールしてみてはいかがでしょうか。返済額を固定できれば、月々の生活費の捻出も楽になるはずです。また、固定期間中は金利が優遇されるメリットもあります。

住宅ローン金利が低い全期間固定型の「フラット35」

フラット35は、返済期間の35年間、金利が一定となることが確約された「長期固定金利住宅ローン」の総称です。その使途は、本人や親族が居住するための、新築住宅の建設・購入資金、または中古住宅の購入資金に限定されています。

ただし、融資がおりるかどうかは、職業や収入額、ほかの負債額だけでなく、購入する住宅の品質も重視されます。フラット35の申請は、借入の申込みだけでなく、物件検査の申込みも必要です。購入する住宅について一定以上の品質をクリアしていることを示す「適合証明書」を取得する必要があります。

特に中古住宅の購入では、現行の耐震基準(1981年6月以降)を満たしてないことがありえますので、フラット35を申請する場合は注意しましょう。

まとめ

変動金利と固定金利には、どちらにもメリットとデメリットがあります。一方のメリットは他方のデメリットとも言えます。今回ご紹介した変動金利と固定金利の違いやメリット・デメリットを参考に、ご家族のライフプランに合った金利プランを選んでくださいね。

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