個人事業主が住宅ローンを借りるには。審査に出す前に知っておきたいこれだけのこと

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住宅ローン審査の現場では、個人事業主は収入が不安定でお金を貸しづらい人と見られがちです。そのため、会社員よりも審査が厳しいのが現実。しかし、全く貸してもらえないというわけでもありません。個人事業主だからこそ住宅ローン審査に申込む前にチェックしたいポイントがあります。

個人事業主は住宅ローン審査に落ちやすい?

住宅ローン審査の現場では、公務員や一部上場企業に勤務している会社員は超がつく安定した収入のある人とみなされます。大きな金融事故(自己破産や債務整理など)を過去に起こしていなければ、住宅ローンを借りることはたやすいものです。

一方、個人事業主は超がつくほど不安定とみなされます。もちろん個々の事業の状況は違うので、個人事業主全員がダメというわけではありませんが、そうみなされているのが実情です。

個人事業主は、自分で事業の責任者として売り上げをつくり、必要な経費を支払い、従業員への給与も支払い、最後に自分の所得を確保します。また、個人事業主は、事業の環境が変わると、突然売り上げが下がるかもしれないリスクを全て負っています。

もちろん、一部上場企業でも事業環境が変わってしまうリスクがあることは同じですが、個人事業主はリスクの影響が個人の所得にすぐに表れる危うさをはらんでいます。そのため、収入が不安定とみなされても致し方がない側面があるのです。収入が不安定ということから、金融機関からは「信用度が低い」とみなされるため、住宅ローンの審査が厳しいのです。

個人事業主の住宅ローン破綻件数が多いという事実も、審査を厳しくさせる要因になっていることは否めません。事業の内容によっては住宅ローン以外に事業用の融資を借りているケースもあり、個人で負う債務が多くなりがちなのも事実です。

個人事業主の場合、どうやって審査されるの?

住宅ローンの審査において、個人事業主の場合、どのように審査されるのでしょうか。

佐藤さん
基本的には、会社員と変わらず「個人の所得がどれくらいか?」「それが安定的に得られていて、これからも安定的に得られそうか?」というところがポイントです。
佐藤さん
会社員なら「年収がいくらでどこにお勤めだから今後、これくらいは年収を確保していけるであろう」と審査がされています。

個人事業主の場合、確定申告書をベースに審査されますが、「そもそも申告されている売上が増加傾向なのか、減少傾向なのか」「それに対する所得がどのように推移しているのか」ということを会社員以上にチェックされます。だからこそ、最低でも3期分の確定申告書が必要とされます。会社員の勤続年数にあたる営業年数が3年以上必要ということでもあります。3年営業していれば審査が有利になるというわけではなく、3年経ってようやく土俵に乗ることができるという感じです。

実際の住宅ローン審査も、会社員と同じ条件では見ない金融機関が多くあります。例えば、とある地銀では、住宅ローンの商品としては35年返済が可能ですが、個人事業主の場合は最長でも25年までしか借りられないように条件を厳しくしています。審査金利も会社員よりも高い金利で設定しているということです。

審査の際に提出する必要書類も、会社員よりも多くの書類を求められます。私の経験の中では、所得税だけではなく、市県民税、国民健康保険、国民年金、個人事業税などあらゆる税金の納税証明書を求められたケースもあります。

個人事業主で住宅ローンを借りるために覚えておくべきこと

個人事業主に対して住宅ローン審査が厳しいのは確かですが、銀行も個人事業主に一切貸したくないわけではありません。銀行の目線で安心して貸せる人なら貸してくれるものです。
では、どんな状況なら貸しやすいのでしょうか?

佐藤さん
当然ながら「銀行にとってリスクが少ない人」です。貸す側の立場を想像してみれば当たり前のことですよね。銀行にとって融資は運用の一環。
佐藤さん
預金として集めたお金や低い金利で調達した資金をより高い金利で貸し出して、利ザヤを稼ぐのが銀行の商売です。元本が回収できるのは最低限クリアしなければいけないポイントです。

そう考えると、会社員ほど安定していないとみられる個人事業主は、自己資金を多く出して物件の価格に対して融資比率を下げる必要があります。つまり、収入に対する返済比率を低くすることとも言えます。収入が不安定な分、売り上げが良いときも悪いときも、住宅ローンの返済が重荷にならない水準になっているなら、銀行としても貸しやすいということです。

また、審査に出す金融機関選びも重要です。借りる側としては少しでも条件良く借りたいところですが、自己資金があまり多く用意できないなら、正直、対象となる金融機関は多くはありません。たとえ申告所得が低くても、青色申告控除や減価償却費などの申告書上の実際には支払いが生じていない経費や、専従者給与のように実質本人の同一の家計収入になっているような金額も収入としてみなすなど、事業内容にもフォーカスした対応をしてくれる金融機関が有力候補になります。

こういった視点で考えると、信用金庫や信用組合などが有力なのですが、融資担当者によって経験や技量に差が出てきてしまいます。正直なところ信用金庫や信用組合の場合は、担当者探しが重要なポイントになるかもしれません。

個人事業主におすすめなのは「フラット35」

佐藤さん
個人事業主の場合、民間金融機関と住宅金融支援機構が連携して提供する「フラット35」は借入先の有力な候補になります。
理由としては次のような点が挙げられます。

・基本的には審査の対象になる収入は直近1期分(申込書類としては2期分必要)
・審査金利が低い(申込月の実行金利で審査)※
・事業用融資を借りている場合は既存の借入とはみなさずに審査可能
・開業して1年未満でも確定申告を1回やっていれば審査可能(その場合は確定申告書は1期分のみでOK)
※最低基準は機構から申込月実行金利と決まっていますが、審査金利は取扱金融機関によって変わることがあります。

事業用の融資を受けている場合、銀行の住宅ローンでは通常、個人の借り入れとしてみなされます。一方で収入は所得で見られるため、事業融資を借入とみなされると返済比率が非常に高くなり、そもそも審査の土俵にも乗れないとなりがちです。

しかし、フラット35では事業融資は個人の借入とはみなさずに審査されるため、事業融資があっても、他にプライベートでの借り入れがなければ何も借り入れがない人として審査されます。これは個人事業主にとってはありがたい話ですよね。

なお、フラット35の事前審査の際に必要となる書類は次のようなものです。

・確定申告書2期分
・本人確認書類
・既存の借入明細

フラット35利用の場合の注意点

フラット35では、青色申告控除や減価償却費などを考慮するなどの対応はできないため、良くも悪くも杓子定規にみられると思ってください。そのため真面目に申告している人にとっては、事業内容を細かく見られるなどなく申告数字に基づいた審査がされるため、有利に働くケースがあります。たとえ業界的に将来性がないと言われてしまうような状況だとしても、フラット35は申告されている所得をベースに審査されます。

より審査に通りやすくするためには、返済比率は30%を超えないように借入額を調整したいところです。所得が400万円超の場合は、規定上は返済比率35%まで可能となっています。さすがに上限いっぱいまで借入をしていると、審査も厳しく見られる傾向があります。できるだけ諸費用と物件金額の10%分の自己資金は用意して、9割分を借りる方向で話を進めたいところです。

FPオフィスケルン 代表 佐藤 陽
マイホーム購入相談を中心に活動するハウスメーカー出身のFP
お金の相談だけに留まらず不動産や建築に至るまでマイホーム購入をトータルにサポートできるFPとして活動。
千葉でマイホーム購入・住宅ローンの相談なら | FPオフィスケルン
千葉マイホーム購入サポートセンター

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