住宅ローンの審査に通らない理由は?このポイントをおさえて備えよう!

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住宅ローンを借りるまでには、「事前審査(仮審査とも言われます)」と「本審査」を通過しなければなりません。事前審査と本審査が完了し、売買契約が終わってはじめて融資を受けることができるのです。

審査を通過するには万全な事前準備が必要。今回は住宅ローンの審査を通過するために、審査の内容やポイント、審査に通るためにやっておきたいことをまとめました。

住宅ローンの審査って?

物件の申し込みから融資実行までの流れ

住宅ローンは契約した住まいを担保に借り入れるローンなので、審査は物件の売買契約と並行して進められます。このとき、売買契約を結んだ後になってから「お金を融資できない!」ということがないように簡単な事前審査が行われます。事前審査に通ったら、正式に住宅ローンの申し込みをして本審査に進みます。

本審査では、
・年収に対する返済の負担割合はどのくらいか
・安定した収入があるかどうか
・車のローンやカードローンなどの借入れがあるか
・健康状態は良好か

という点について、事前審査の段階で調査した個人信用情報と相違がないかをチェックされます。審査に通って住宅ローンを提供する金融機関と「金銭消費貸借契約」を結ぶと、融資が実行されます。融資を実行する日にちもこのときに決まります。

融資がされたら売主に残っている代金を振り込まなければいけないので、売主・買主(あなた)・金融機関との間での日にちの調整をしておきましょう。残っている代金を振り込んで、物件を登記し、抵当権が設定されたら、住宅ローン借り入れの手続きは無事完了です。

審査期間の目安

事前申し込み~借り入れまでにかかるのは約1~2カ月弱。それぞれにかかる日数は概ね以下のとおりです。

事前申し込みから事前審査完了:3日~1週間程度程度
正式申し込み~本審査完了:1~2週間程度
住宅ローン契約~借り入れ:2週間~1カ月程度

審査に必要な書類

1.事前審査に必要な書類

必要な書類は金融機関によって異なりますが、一般的には以下の書類が必要です。

・源泉徴収票 または 確定申告書
・運転免許証
・健康保険証
・購入物件の概要資料
・他に借入がある場合は、その返済予定表
・配偶者の源泉徴収票 または 確定申告書(収入合算する場合のみ)

審査に通りやすくなるので、資産や収入はあるものをすべて記載しましょう。

2.本審査に必要な書類

本審査の際に必要になる書類は下記のとおりです。

・印鑑証明書
・住民票
・所得証明書

本審査に必要な書類は住宅ローンの使い道によって異なりますので、必要な書類については事前に聞いて準備しておきましょう。

審査でチェックされるポイントは?

本審査でチェックされるのはどういう点でしょうか。確認してみましょう。

1.年収

年収の下限は金融機関ごとに異なりますが、一般的には本人年収が500万円未満の場合、メガバンク、信託銀行、ネット銀行の審査は通りにくくなる傾向があります。年収次第では、地方銀行、信用金庫、JAバンクなどに申し込むことも検討しましょう。

2.返済負担率

返済負担率とは、収入に対する返済額の割合です。例えば月収50万円の人が月々15万円で住宅ローンを借りたとすると、返済負担率は30%になります。

月々15万円÷月収50万円=30%

収入によって、返済負担率20~35%の間で審査の合否を決めるボーダーラインが設定される決まりです。

3.勤続状況

・会社の経営状況
・勤続年数(1年以上3年未満)
・雇用形態(正社員が望ましい)
以上3点について、安定した収入があるかどうかを審査されます。銀行のWEBサイトには「契約社員でも借り入れ可」と明記されているところもあるのですが、実情は正社員でないと厳しいようです。

4.年齢

住宅ローン借り入れには「加入するときの年齢」と「完済するときの年齢」それぞれに制限があります。加入時年齢の下限は満20歳、上限はほとんどの場合、65歳~70歳に設定されています。完済時年齢は、ほとんどの金融機関は80歳に設定しています。返済期間が短いと、その分1カ月あたりの返済額が上がるため、返済負担率が高くなります。返済負担率と併せて確認しましょう。

5.健康状態

多くの住宅ローンは、住宅ローン専用の生命保険「団体信用生命保険(団信と呼ばれます)」への加入が条件になります。団信は、健康状態によっては加入できないことも。団信への加入が義務の住宅ローンの場合、加入できないと住宅ローンの審査にも落ちてしまうので要注意です。

6.物件の担保価値

住宅ローン借り入れの担保として、あなたが売買契約を結ぶ土地・物件の価値が審査されます。物件の価値については、金融機関によって査定条件が異なり、詳細についても公開されていません。

7.住宅ローン以外の借入れ状況 ※要注意!

住宅ローン以外にも借り入れがあると、その返済分も加算して返済負担率を計算するため、返済負担率が上がってしまいます。例えば、月収50万円の人が月の返済額15万円で住宅ローンを借りると返済負担率は30%ですが、もし、自動車ローンで毎月5万円返済している場合、これが住宅ローンの返済額にプラスされるため、返済額は合計20万円で計算されます。

月の返済額20万円÷月収50万円=40%

他の借入れがあると返済負担率が高くなるので注意が必要です。もちろん、他に借入れがあっても設定された返済負担率以下であれば問題はありません。

事前審査・本審査における審査基準の違い

事前審査では「あなたに返済能力があるか」が審査されます。住宅の契約前に住宅ローンが借り入れられるかどうかや、いくらまで借りられるのかをチェックされています。

本審査は、事前審査の段階で調査した内容について、詳細な書類に基づいてもう一度確認する審査です。事前審査と本審査で個人信用情報に整合性が取れなかったり、本審査のときに借金が増えていたりすると、審査に通らない恐れがあるので注意しましょう。

審査基準はすべてが開示されているわけではない

返済負担率のように「20~35%の間」と公開されているものもありますが、物件・土地の担保価値査定方法については「銀行により異なる」というだけで明確な数字の公開はされていません。担保価値の査定については、実際に審査に通してみないをわからないので、その点は覚えておきましょう。

審査が通らない理由とは?


もし、住宅ローンの審査に通らない場合、どういった原因が考えられるでしょうか。

本人に関することが原因で通らない例

消費者金融に借入れがある

住宅ローン審査は「消費者金融」の残高がある方にとても厳しいです。現在消費者金融との取引がある方は、できるだけ早めに完済しましょう。

借入れの返済状況・納税状況

これまでに他のローンで返済が遅れたことがあると、通りにくくなります。携帯料金、税金などの払い忘れがある場合も厳しい減点対象に。もし現在滞納している支払いがある場合は、1日も早く清算しましょう。年収など他の条件が良かったとしても、返済状況や納税状況が悪いと住宅ローンを借りることができません。

物件に関することが原因で通らない例

個人の条件は問題なかったとしても、物件が銀行の融資条件を満たしていない場合は審査に通りません。

他にも
・違法建築である(建ぺい率・容積率オーバーなど)
・隣の土地へ越境している
・前の道路が要件を満たさない

など、物件が法律に違反している場合にも通らなくなってしまいます。

審査を通すために今からできること

返せそうな借り入れ金は返済しておく(特に消費者金融!)
借り入れがある、またはその借入金を滞納しているとなるとそれだけで審査対象にならなくなってしまうこともあります。返せる借金があれば早めに返しておきましょう。もし貯金があれば、一旦その貯金はないものと思って返済に充てましょう。特に消費者金融はこれを機に完済することをおすすめします。

クレジットカードを整理する

何枚もクレジットカードがある方は、使う頻度が低いものを解約しましょう。クレジットカードを何枚も持っていると、利用限度額の合算それ自体を「負債」と判断される場合があるからです。一番よく使うカード以外は解約してしまいましょう。

生命保険を見直す

住宅ローンを借り入れるときに団体信用生命保険(団信)に加入すると、万一の場合の住居費(住宅ローンの返済)が保障されるため、前から入っていた生命保険の住居費の保障は不要となり、保険金を削減することができます。もともと入っていた保険と二重で払い続けると損になので、住宅ローンを借りると決めたら生命保険も解約するとよいでしょう。

まとめ

今回は住宅ローンの審査について、審査内容や通らない理由などを紹介しました。大切なのは、事前準備をしっかりすること。準備がきちんとできていないと、思わぬところで審査に落ちてしまうことがあります。この記事を参考に、しっかり準備をしたうえで住宅ローンを申し込みましょう。

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