住宅ローン返済中でも定期借家制度で賃貸に出せる?活用例も解説

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せっかく家を買っても転勤などの理由で、その家に住めなくなってしまうケースがあります。そうなってしまったら、不在の間、家を賃貸に出して住宅ローンの返済に充てたいと思う方も多いのではないでしょうか? そんな場合は「定期借家契約」という形で賃貸に出すという手があります。今回は定期借家契約を使って、住宅ローン返済中の家を貸す方法についてご説明します。

定期借家ってなに?

「定期借家」とは、「契約期間に定めがある借家契約」のことです。

・原則更新をしない(双方の同意によって再契約することはは可能)
・契約期間を自由に定めることができる
・賃借料の増額・減額のいずれをも特約で定めることが可能
・借主からの中途解約に制限が多い

という特徴を持っています。

通常の「借家契約(普通借家契約)」では、借主保護の立場から、借主が継続して住むことを希望している場合、「戻ってそこに住む必要がある」とか「売らなければならない」など、借家を明け渡してもらう正当な理由がない限り、貸主からの解約や更新の拒絶はできないようになっています。

その点、定期借家契約なら、貸主の事情によって契約期限になったら契約を終了させることができます。契約期間に定めがあることを明示した書面による説明と書面による契約が必要ですが、1年未満の契約期間の定めも有効です。

定期借家のメリット

定期借家の貸主側のメリットは、何と言っても「空き家を有効活用できること」です。
将来的に戻って住むつもりの家も、不在の間に貸し出すことができるので、空き家のままにしておくことなく、家賃収入を得ることができます。

また、貸主側が契約期間を定めることができるので、その期間の家賃収入の見通しを立てることができます。

一方、借主側も、1年以下の短い期間での契約も可能なので、「単身赴任の間の1年間だけ住みたい」とか「家を建て替える間の半年だけ住みたい」と行った場合にも利用しやすいというメリットがあります。

また、期間限定の契約であるため、家賃が比較的安く設定されている物件があります。そのため、期間の折り合いさえつけば、通常の借家契約の家を借りるよりお得です。

定期借家のデメリット

ただし、定期借家契約はメリットばかりではありません。

貸主側のデメリットは、その「手続きの煩雑さ」が挙げられます。
書面による契約が絶対条件になるため、契約書の作成が必須です。そして、その契約書には「契約期間の更新がないこと」を特約などで明記することが必要となります。
また、契約書以外にも「この契約には更新がなく、期間満了で終了すること」を書面で作成し、借主に契約前に説明することも絶対条件となります。

借主側のデメリットは、やはり「期間限定であること」です。その物件をとても気に入って、「あと1年住みたい」と希望しても、自動更新ではないため、貸主からOKが出ない限り退去しなければなりません。契約時に、再契約ができるかどうか確認しておく必要があります。

住宅ローン返済中に定期借家として貸し出すことができる例

例えば、家を買って住宅ローンを返済している最中に、転勤が決まったとします。その場合、家を貸し出すことを検討する人もいるかもしれません。

通常の賃貸契約で貸し出してしまうと、転勤が終わって戻りたくても、借主が継続を希望すればそれを認めなければなりません。借主側も「戻ることになったから出てほしい」と急に言われてもすぐに対応するのは困難です。

いずれ戻る予定の家を貸す場合は、このようなことを防ぐために「定期借家契約」をする必要があります。この契約をすることで戻ってきたときに明け渡しが適用されますので、この契約を行った上で賃貸した方が賢明でしょう。

では、返済中の住宅ローンははどのような手続きなどが必要なのでしょうか。

一般的に、住宅ローンは「融資を受けた本人か親族がその家に居住すること」が条件。しかし、「海外転勤」や「通勤が困難な場所への転勤」などの場合には、賃貸を認めてくれます。数年以内に必ず戻るという予定があるのであれば、融資を受けた金融機関に相談しましょう。

家を賃貸に出す場合は、基本的には、同じ金融機関の賃貸用の住宅ローンに切り替えたり、金利などの条件が変更になったりすることになるでしょう。しかし、一般的に、通常の賃貸ローンは住宅ローンより金利が高いため、金融機関に報告せずに無断で他人に貸すと契約違反になります。一括返済を求められることもありますので、金融機関には必ず相談してください。

また、金融機関によっては、一時的な転勤や海外勤務など、想定していなかった事情の場合は、証拠となる書類の提出や返済の継続に問題がないことを条件に、融資条件の変更をせずに、不在の間、賃貸に出すことを認めているケースもあります。いずれにせよ、金融機関に相談して、必要な手続きをおこないましょう。

まとめ

せっかく買った家ですから、転勤などで家を空けることになっても、家を貸し出すことで有効活用できるのが一番ですね。

ただし、住宅ローンは返済中は、基本的にはその家に住むことが義務付けられるので、転勤などのやむを得ない理由で家を空け、それを貸し出したいときは、必ず住宅ローンの金融機関に相談をしましょう。その際は、必ず「どのような形で賃貸に出すのか」や「賃貸に出す理由」などを明確にして、銀行にうそ偽りなく伝えることが何よりも大切です。

そして、貸し出す場合は「定期借家契約」にすることで、戻ってきた際に、借主に確実に退去してもらえるようにしておきましょう。

大切なマイホーム。賃貸する場合は上記をよく踏まえ、リスク回避をした上で進めるようにしたいですね。

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