住宅ローンの繰上げ返済。失敗しないための正しい返済方法は?

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会社のボーナスや副業による臨時収入を利用して、住宅ローンを繰上げ返済すると元金部分を減らすことができます。1日でも早く住宅ローンを返済したいのなら、自分に合った返済方法を知ることから始めなければいけません。今回は、住宅ローンの繰上げ返済をするにあたって、失敗しないための正しい返済方法について解説します。

そもそも住宅ローンの繰上げ返済とは

住宅ローンの契約時、金融機関から借りたお金を毎月決まった返済額とは別にローンを繰り上げて返済することを「繰上げ返済」といいます。

通常の返済では、毎月決まった返済に利息分が含まれているため、大きな利息の軽減効果は期待できませんが、繰上げ返済なら返済額のすべてが元金にあてられます。

住宅購入当初は、将来的なリスクを考慮し、長期間に渡って住宅ローン契約を交わしても、年収アップやボーナス、臨時収入によって貯蓄に回せるお金が発生することもあるでしょう。貯金に余裕のあるうちに繰上げ返済をすると、将来的に支払う利息を減らすことができます。

住宅ローンの繰上げ返済は2種類。自分に合った方法を

住宅ローンを繰上げ返済するには、下記のような方法があります。

期間短縮型

月々の返済額を変えることなく、返済期間を短縮する住宅ローンの繰上げ返済方法を「期間短縮型」といいます。

<メリット>

毎月の返済額を変えることなく、住宅ローンの返済期間を一定期間短縮できます。早期に繰上げ返済すれば、返済額に応じて、利息が大きく軽減されます。

<デメリット>

繰上げ返済を行うと、手持ちの資金が減るため、万が一、急な出費が発生すると生活に支障が出てしまいます。また、借り換えローンサービスを利用しても、将来的な住宅ローンの返済年数に応じた期間しか借り換えることができないため、利息負担額を軽減する効果があまり得られません。

返済額軽減型

繰上げ返済後の返済期間を変えることなく、繰り上げ返済することで、将来に渡って発生する月々の返済額を減額することを「返済額軽減型」といいます。

<メリット>

返済期間を変えることなく、利息を軽減できます。万が一、急な出費が発生しても家計の安定を保ちながら住宅ローンを返済できます。

<デメリット>

「期間短縮型」と比べて、毎月の返済額が減るなどのメリットがありますが、利息軽減効果が少ないです。

繰上げ返済した場合の具体例

実際に繰上げ返済した場合、返済額はどうなるのか計算してみましょう。住宅ローンの繰り上げ返済シミュレーションツールを利用すれば、簡単に計算できます。

次の条件で繰上げ返済を想定した住宅ローンの返済額を計算してみました。

<条件>

借入額(ローン残高):2000万円
返済方法:元利均等
返済期間:35年間
金利タイプ:固定金利
借り入れ金利:1%
繰上返済の予定:1年後
繰上返済予定額:100万円
繰上後の返済:期間短縮型

すると、下記のような金額が算出されました。

繰上前の試算結果:23,711,746円
総支払額:23,711,746円

繰上後の試算結果:23,315,200円
総支払額:23,315,200円

繰上前と繰上後との利息軽減額は、396,546円となり、返済期間は、2年1カ月短縮されます。

次に、繰上げ返済の予定を「10年後」に設定して再度計算してみましょう。

繰上前の試算結果:23,711,746円
総支払額:23,711,746円

繰上後の試算結果:23,433,961円
総支払額:23,433,961円

繰上前と繰上後との利息軽減額は、277,785円となり、返済期間は、1年11カ月短縮されます。

つまり、期間短縮型の場合、早期に返済するほど返済期間が短縮されるのです。

繰上げ返済の正しいやり方


住宅ローンを繰上げ返済する場合、事前に確認しておきましょう。具体的な手順は金融機関ごとに異なるため、しっかりと確認してから手続きを進めてください。

インターネットでの手続きの場合

例えば、みずほ銀行の場合、インターネット手続きによって繰上げ返済するなら、次回約定返済日の1カ月前~5営業日前までに、インターネットによる事前申し込みが必要です。インターネットで審査結果を確認し、正式な申込み手続きを行ったあと、申込み完了のメールを受け取ります。そして、約定返済日に、繰上げ返済が実施されます。

金額指定一部繰上げ返済の場合

新生銀行の場合、金額指定一部繰上げ返済によって住宅ローンの利息を軽減する場合は、インターネットバンキングから手続きができます。約定返済日の19~24時頃を除く時間帯なら、いつでも利用可能です。

フラット35の場合

フラット35は、繰り上げて返済される1カ月前までに返済中の金融機関から申し出ることが必須条件となります。ただし、繰上げ返済額が100万円以上でなければ、手続きできません。そして、ボーナス返済利用時の期間短縮型での繰上げ返済は、ボーナス返済月に変更がないように、6カ月単位でボーナス払い分も含めて入金しなければいけません。

繰上げ返済を利用する上で注意すること

住宅ローンの繰上げ返済を利用するにあたって、注意するべきことは下記の通りです。

急な出費に対応できない

繰上げ返済は、必ず資金計画を綿密に立ててから利用するようにしてください。資金計画を立てていないと、子供の養育費にかかる支出が予想以上に大きく対応できないことがあります。そのため、最低でも生活費の6カ月分を手元に残すようにしておきましょう。

金融機関によって手数料がかかる場合がある

繰上げ返済する場合は、金融機関によって手数料が異なるため注意が必要です。また、窓口なのかインターネットで手続きするのかによって、手数料が異なる場合があります。少額の繰上げ返済を実施する場合は、返済効率が下がることもあるため注意してください。

まとめ

住宅ローンを繰上げ返済する場合は、返済方法の特徴を正確に把握して、資金計画を立てたうえで慎重に手続きを進めてください。お金に余裕のあるうちに住宅ローンの元金を返済することも大切ですが、急な出費に備えて手元にお金を残しておくと、いざというときに安心です。

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